Le devenir de l’Immobilier en Israël se joue maintenant ! Le rythme des mises en chantier n’a fait que diminuer depuis le retour de l’inflation et est quasiment aux arrêts depuis le début de la guerre.

Les promoteurs ont besoin d’une part, et dans l’immédiat, de travailleurs, mais également de revoir leurs protocoles de travail et de construction.

La guerre du 7 octobre et la hausse des taux en raison du contexte inflationniste, ont précipité les promoteurs israéliens à leur plus bas niveau depuis des années.

Le dernier chiffre officiel publié par l’économiste en chef du ministère des Finances indique qu’en septembre 5,800 appartements ont été vendus, soit une baisse de 26 % par rapport à septembre 2022, mois au cours duquel 7,900 appartements avaient été vendus.

Au total, 110,000 transactions ont été réalisées en 2022, contre 150,000 en 2021.

La guerre n’a fait qu’accélérer cette chute. Les données préliminaires et non-officielles recueillies par l’économiste en chef et le BCS – Bureau Central des Statistiques – montrent qu’en octobre un minimum historique a été enregistré : seules 2,000 transactions, dont 1,000 sur plans, ont été réalisées.

La dernière fois que de tels chiffres furent observés en Israël fut lors du premier confinement d’avril 2020.

Au regard du nombre de ventes en berne, l’on imagine mal les entreprises du BTP se précipiter en matière de mises en chantiers.

C’est précisément ce constat qui renforce la position de la Banque Centrale d’Israël, voulant que lorsque les acheteurs reviendront sur le marché, ils rencontreront une offre insuffisante, ce qui indubitablement entraînera une hausse des prix.

À noter que cette position ne date pas du début de la guerre, mais du retour de l’inflation qui a entraîné une baisse du nombre de mises en chantier.

Ainsi, en 2021 et en 2022, 65,000 appartements ont été mis en chantier chaque année contre 28,000 au cours du premier semestre 2023, soit 56,000 pour l’année entière.

Selon le directeur de la division macroéconomie et politique de la division recherche de la Banque Centrale d’Israël, le Dr Eyal Argov, « une baisse des prix est attendue à court terme en raison d’une baisse de la demande. Toutefois le problème fondamental est une diminution de l’activité du secteur de la Construction en raison d’un manque de travailleurs. Nous estimons qu’au quatrième trimestre, l’activité dans le secteur de la construction a diminué de moitié en raison de la guerre. Cette baisse provoquera une augmentation supplémentaire des prix des appartements ».

La difficulté pour les entrepreneurs d’exploiter les chantiers vient du fait que depuis le début de la guerre, environ 80,000 travailleurs palestiniens manquent sur les chantiers, tandis que selon les estimations, 4,000 autres travailleurs étrangers ont quitté le pays.

Du côté israélien, nombreux sont ceux qui ont été mobilisés pour l’effort de guerre.
En ressort un ralentissement des chantiers, voire parfois l’impossibilité d’accomplir certaines étapes.

Pour nombre de ministres et décideurs liés à la question de l’immobilier, la question des travailleurs est la chose la plus urgente à régler.

En novembre, le gouvernement a approuvé l’augmentation du quota de travailleurs étrangers, le passant de 30,000 à 50,000.

À l’heure actuelle, les travailleurs étrangers viennent uniquement de pays avec lesquels nous avons un accord qui protège leurs droits ; la signature d’un tel accord est un long processus diplomatique qui peut prendre des mois.

En raison du besoin urgent, le gouvernement a autorisé en novembre l’arrivée en Israël de 10,000 travailleurs en provenance de pays non signataires d’un tel accord, tout en garantissant la préservation de leurs droits.

Les travailleurs devraient venir d’Inde, du Sri Lanka et d’Ouzbékistan, s’ils répondent aux critères de sélection de l’association des entrepreneurs.

Une autre main d’œuvre viendra des entreprises de construction étrangères qui travaillent en Israël et viennent ici avec leurs propres travailleurs.

Le ministère du Logement permet à chacun d’entre eux d’employer 1,600 travailleurs, contre 1,000 auparavant, et un total de 15,000 pour l’ensemble d’entre eux. La guerre n’a en réalité fait qu’exacerber un problème existant dans l’Industrie.

« Même si tous les Palestiniens reviennent, nous aurons besoin de 50 000 travailleurs étrangers en plus. Au cours de la dernière décennie, la durée de construction d’un appartement a été prolongée de près d’un an ».

Seul point positif, il existe désormais une opportunité de changer de paradigme et ainsi de ne plus dépendre des palestiniens dans le secteur de la construction.

Au-delà de la main d’œuvre dont le secteur manque cruellement, ce dernier doit également se moderniser.

Il existe en Israël des usines de production d’éléments préfabriqués en béton principalement utilisés pour les infrastructures, l’industrie et les bureaux ; l’État pourrait également encourager le développement de ce domaine dans le secteur de la Construction.

Les opérateurs peuvent réaliser des murs et même des pièces entières qui seront transportées sur le chantier et y être assemblées comme un puzzle.

Cela permettrait tout d’abord d’économiser de la main d’œuvre ; par ailleurs, il se dit que ces constructions seraient de meilleure qualité que celles réalisées sur site.

L’État pourrait également apporter sa pierre à l’édifice par le biais d’allégements fiscaux et d’autres incitations économiques.

Afin d’éviter une explosion des prix comme le prédit la Banque Centrale d’Israël, l’État doit garantir le maintien de l’offre d’appartements.

Mais de nombreux maires font exactement le contraire et n’autorisent pas la construction dans les quantités requises.

Les maires ne veulent pas de nouveaux quartiers car la taxe foncière payée par les habitants ne couvre pas les coûts nécessaires à la construction des infrastructures nécessaires et leur entretien.

De plus, un nouveau quartier crée toujours de nouveaux problèmes, comme le bruit, la saleté, les bâtiments qui cachent la vue, etc… réveillant par là-même la grogne des habitants, qui pointent presque toujours du doigt leur maire.

Ce-dernier ne souhaitant pas perdre les élections préfère généralement ne pas prendre le risque et bloque les constructions.

D’ailleurs, le responsable de l’ATI – Administration des Terres Israéliennes – explique geler la vente de terres aux promoteurs en temps d’élections municipales.

Arnaud Sayegh
Avec l’aimable autorisation de KNE
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