F.A.Q. sur l’immobilier israélien

Interview d’Eric Guedj, directeurs d’agences immobilières en Israël.

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Eric Guedj bonjour, vous êtes le dirigeant des agences du réseau Comacom sises à Natanya, Tel Aviv et Ashdod. Vos agences proposent un panel de services parfaitement adaptés aux français puisque vos équipes sont bilingues. Merci de nous accorder cette interview.

Comment va l’immobilier en Israël ?

Nous avons passé 3 mois difficiles, nous sortons d’une période pendant laquelle on vendait n’importe quoi à n’importe quel prix. Nombre d’éléments font qu’aujourd’hui le marché est plus stable et serein : les banques, les taux de change et les prix qui n’ont pas trop baissé. Le marché n’est donc pas trop bas, il repart.

Quelles sont les conditions pour emprunter ? 

Les prêts sont accordés assez facilement pour peu que le dossier soit correct avec des revenus acceptables. Le financement est limité, par la loi, à 50 % du prix pour qui n’a pas la nationalité israélienne et peut aller jusqu’à 75 % pour celui qui a la nationalité.

L’investissement locatif est-il rentable ?

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La flambée des prix des logements ces dix dernières années : + 30%

Le rapport locatif brut est relativement faible par rapport à la France, de l’ordre de 3% dans la majorité des villes (au lieu de 7% et plus). Mais cela est compensé par la plus-value importante et le taux d’imposition très faible : en dessous de revenus locatifs de 5030 shékel / mois, on n’est pas imposé. Au-delà d’une telle somme, on n’est imposé qu’à 10%. Sans compter, bien sûr, que le bien se trouve en Israël ! Au niveau de la relation bailleur / locataire, on a un ici un système « à l’américaine », à savoir il est très facile d’expulser un locataire défaillant.

Y a-t-il encore un flou au niveau du cadastre ?

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Cadastre israélien

Oui nous sommes encore confrontés à des surprises du genre : le bien n’est pas inscrit ou alors il l’est au nom de deux personnes ou encore, le métrage n’est pas exact. C’est d’autant plus gênant qu’on ne peut pas le savoir avant un certain stade, et seuls les avocats peuvent accéder à ces informations. A ce niveau-là, le cadastre n’est pas au niveau de l’avancée technologique israélienne dans son ensemble. Mais nous arrivons à faire face à ces difficultés grâce à nos contacts : des avocats francophones qui nous accompagnent tout au long de la démarche.

Quels risques y a-t-il à acheter un terrain constructible / bien en construction ?

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Parcelles à construire…

Dans le cas des terrains constructibles (pour lesquels les promesses de plus-value sont extraordinaires) le problème c’est qu’il faut construire ! Malheureusement, il existe des entrepreneurs pas très honnêtes et on a des surprises, du genre surcoût qui réduisent au final le rendement. C’est pourquoi je propose peu de terrains, même si la demande existe. Quant aux projets déjà conçus, il faut s’assurer que le permis de construire a bien été accordé sinon la livraison peut durer des années. Dans tous les cas, il faut s’assurer d’un accompagnement juridique tout au long du processus.

Est-il conseillé  d’acheter un bien avant la Aliyah ?

Largement car plutôt on « est dans le train » mieux c’est, les prix montent donc c’est une attitude gagnante.

Faire un investissement locatif, c’est bien mais ensuite il faut suivre et si on n’a personne sur place… Parlez-nous de votre service « gestion du bien »

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Bien maîtriser le contrat de location.

Je suis le seul en Israël à le faire, à proposer une assurance « garantie des loyers ». Ce sont aujourd’hui 400 appartements qui bénéficient de ce service. Je suis très attentif aux besoins des clients, je vais tous les 2 mois en France pour les rencontrer. J’ai 3 d’assistantes parfaitement bilingues qui s’occupent de cela en tout 15 personnes. De plus, il faut savoir que contrairement à la France, il est plus facile de vendre un bien loué que vide car le rendement est immédiatement perceptible et si l’occupant paie régulièrement, c’est source de sérénité.

Comment vous contacter ?

Sur le site www.comacom.co.il ou directement au téléphone 0546902735